Schon viele Jahre lang haben die Immobilienpreise in Metropolen einen rasanten Preisanstieg hinter sich. In angloamerikanischen Ländern und in den USA noch stärker als in Deutschland. In New York wurden Eigentumswohnungen in den letzten Jahren immer teurer, der Preisanstieg war immens und schien nicht mehr aufzuhalten zu sein. Die Preise lösten sich immer mehr von den amerikanischen Einkommen der oberen Mittelschicht ab, so daß sich immer weniger Menschen fanden, die eine Wohnung kaufen wollten. Der Höhepunkt ist jetzt überschritten und die Preiskurve zeigt deutlich nach unten.
Aktuelle Marktdaten – unter anderem der „Financial Times“ – belegen eine veritable Preiskorrektur bei New Yorker Stadtappartements und Eigentumswohnungen. Der Big Apple hat im Stadtteil Manhattan den stärksten Einbruch zu verzeichnen, teilweise werden Tiefststände der letzten zehn Jahre unterschritten.
Die Korrektur NYC Immobilienmarktes folgt aus mehreren geänderten Rahmenbedingungen. Die Regierung Trump hat die Besteuerung geändert. Die US-Zinsen steigen wieder. Es wurde in den letzten Jahren aufgrund der niedrigen Zinsen zu viel gebaut. Der US-Aktienmarkt bewegt sich derzeit sehr turbulent. Aktien- und Immobilienanlagen korrelieren zwar auf unterschiedliche Weise, doch ist klar: Lässt sich am Aktien- und Anleihenmarkt nichts oder wenig mit hohem Risiko verdienen, dann ist das die Stunde der Immobilien! Steigen die Zinsen für Anleihen oder sinkt das Risiko über Zinsen und Börse Geld zu verdienen, sind Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen als Kapitalanlage out.
Trend und Frühindikator für Eigentumswohnungen und Mietshäuser
Die Verkaufszahlen in Manhattan – dem attraktivsten Stadtteil – sind im ersten Quartal 2018 um fast 25 % zurückgegangen, wie aus Zahlen der „Financial Times“ hervorgeht. Immobilienvermittler wie Douglas Elliman oder Makler- und Beratungsbüros wie Miller Samuel bestätigen den Immobilientrend. So einen Rückgang habe es seit neun Jahren nicht mehr gegeben, heißt es aus Fachkreisen zu der nachlassenden Immobiliennachfrage. Sinkende Verkaufszahlen haben zwangsläufig sinkende Preise für Eigentumswohnungen und Stadtappartements zur Folge. Eine Eigentumswohnung oder ein Apartment in den neugebauten Towers am Central Park oder aber auch in weniger attraktiven Zweitlagen in Manhattan ließen durchschnittlich acht Prozent im Preis nach, der durchschnittliche Quadratmeterpreis sank im Schnitt um 18,5 Prozent. Diese Differenz lässt sich mit der Mischung von Eigentumswohnungen in Bestandshäusern und Luxusimmobilien erklären, aus der die Zahlen abgeleitet werden. Der Luxussektor ist besonders stark betroffen. Einzelne Käufer müssen für Appartements oder Eigentumswohnungen 15 Prozent weniger hinlegen als noch vor einem Jahr. Konkret: Das ist ein Preiseinbruch zwischen acht bis knapp zehn Millionen Dollar für eine einzige Wohnung. Auch der Neubaubereich schwächelt stark.
Die von der „Financial Times“ befragten Experten geben sehr zurückhaltende Prognosen ab. Einig ist man sich aber darüber, daß sich der aktuell beobachtete Preisverfall fortsetzen werde. Einerseits, weil die Nachfrage aus früheren Jahren nicht mehr bestehe, andererseits, weil immer noch Neubauten in größerer Zahl entstehen würden. Es dürften Jahre vergehen, bis sich ein Niveau auf Normalmaß eingepegelt habe. Die neuesten Steueränderungen der Regierung Trump hat zwar die Unternehmenssteuersätze gesenkt, aber gleichzeitig auch die Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien stark eingeschränkt. Besonders wichtig an dem Trend auf dem New Yorker Immobilienmarkt ist, dass Immobilienverkäufe und Real Estate Preise zu den fundamentalen Frühindikatoren zählen und zwar auch für die Entwicklung in Europa, insbesondere in Deutschland.
Immobilieneigentum in Deutschland
Auch hierzulande sind die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen, Stadtapartments und Mietshäuser insbesondere in Metropolen – der Big Seven: Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Nürnberg, München – extrem gestiegen. Auslöser waren einerseits die billigen Kredite und Immobiliendarlehen – die Banken haben so ziemlich jeden finanziert, der ein Gehalt nachweisen konnte. Andererseits gab es auf Giro- und Termingeldkonten keine Zinsen mehr und viele Bundesbürger wollten durch die Inflation nicht „kalt“ enteignet werden. Immobilien gelten immer noch als sichere Anlage – die Miete kommt meistens monatlich. Stiftungen hatten durch die Mieterträge einen permanenten Cash-Flow, die sie für die Erfüllung ihrer Aufgaben brauchten.
Das wird sich ab 2021, möglicherweise schon früher wieder ändern. Denn ab 2021 läuft die zehn jährige Sollzinsbindungszeit der „billigen“ Immobiliendarlehen aus, die ab 2011 durch die Banken verkauft worden sind. Mit steigenden Zinsen werden viele bemerken, daß sie ihre Annuitäten nicht mehr bedienen können. Außerdem haben die Banken ein Interesse sich von den „günstigen“ Immobilienkrediten zu trennen und können dann bei niedrigeren Immobilienpreisen Eigentümer über die Beleihungsausläufe dazu zwingen zu verkaufen.
Neue Grundsteuer wirkt sich nicht günstig auf Eigentumswohnungen und Immobilienbesitz aus
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer und viele Gemeinden sind pleite oder haben wenig in der Stadtkasse. Angesichts ihrer Aufgaben bestehen schon Überlegungen die Grundsteuer bis zu 5000 % zu erhöhen. Derzeit prüft das BVerfG die Rechtmässigkeit. Wie sich das konkret in Zukunft auswirken wird, kann heute noch keiner sagen, allerdings gilt für die Zukunft: Es wird jedenfalls wieder sehr attraktive Immobilienangebote geben!