Der Jahreswechsel bringt neue Regeln, die Immobilieneigentümer, Immobilieninvestoren für gelungene Immobilieninvestments kennen sollten.
Wohnung kaufen oder Immobile kaufen
Wer eine Wohnung oder eine Immobilie für sich kauft, die Immobilie als Kapitalanlage ist hier weitgehend ausgeschlossen, kann sich freuen. Die Wohnungsbauprämie steigt: Zukünftige Immobilieneigentümer erhalten 2021 maximal 70 Euro für 700 Euro angespartes Eigenkapital. Mit den steigenden Prämien für neuerworbene Immobilien steigen aber auch die Einkommensgrenzen: Für Alleinstehende von bislang 25.600 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen auf 35.000 Euro. Für Verheiratete von 51.200 auf 70.000 Euro. So können nicht nur Geringverdiener, sondern auch Käufer mit einem etwas höheren Gehalt die Prämie für Ihr Immobilieninvestment nutzen.
Ab 01. Januar 2021 steigt die Prämie auf jährliche Sparleistungen um 10 Prozent. Somit gibt es um bis zu 700 Euro für Alleinstehende / und bis zu 1.400 Euro bei Ehepaaren. Bisher waren nur Prämien von 512€ für Alleinstehende und 1.024€ für Ehepaare möglich. Aufgepasst! Die neuen Prämien gelten auch bei bereits bestehenden Bausparverträgen bzw. jetzt wäre die beste Gelegenheit einen abzuschließen!
Wohnung kaufen oder Immobile kaufen
Verlängertes Baukindergeld mit bis zu 12.000 Euro pro Kind unterstützt der Staat Familien beim Kauf oder Bau der ersten eigenen vier Wände in einem Förderzeitraum von zehn Jahren. Weil durch die Corona-Krise viele Baugenehmigungen erst später erteilt werden, hat die Bundesregierung die Frist um drei Monate verlängert. Alle diejenigen, die bis zum 31. März 2021 eine Baugenehmigung erhalten oder eine Immobilie kaufen, können das Baukindergeld noch beantragen. Allerdings darf die Immobilie nicht zur Kapitalanlage werden. Bei Auszug müssen die Fördergelder zurückgezahlt werden. Unter dem Gesichtspunkt eines Immobilieninvestments wäre das fatal!
Zu Lasten des Immobilieninvestments: Neue CO2-Abgabe
Ab 2021 wird das Heizen mit fossilen Brennstoffen teurer. Denn pro Tonne CO2 kommen jetzt 25 Euro Klimaschutz-Abgabe obendrauf. Wer also mit Öl oder Gas heizt, für den wird es künftig deutlich teurer. Allerdings können die Kosten bei einem Immobilieninvestment als Kapitalanlage auf den Mieter umgelegt werden. Wer selbst in der Immobilie wohnt zahlt auch. Denn innerhalb von fünf Jahren steigt der CO2-Preis auf 55 Euro pro Tonne. Bis 2025 summieren sich die Mehrkosten durch die neue Abgabe für einen 150-Quadratmeter-Haushalt mit Ölheizung auf rund 1.200 Euro. Das haben die Verbraucherzentralen berechnet.
Für Immobilieninvestments in Altenbauten: Weniger Feinstaub bei Kaminöfen
Die Bundesemmissionsschutz-Verordnung schreibt ab 2021 strengere Feinstaubregeln vor. Das heißt: Öfen, die vor 1995 errichtet wurden, müssten eigentlich schon bis zum 31. Dezember 2020 stillgelegt, mit Feinstaubabscheidern nachgerüstet oder ausgetauscht werden, wenn die geltenden Grenzwerte nicht eingehalten werden können.
Kosten des Immobilieninvestments: Geteilte Maklerkosten
Künftig teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklergebühren. Bislang gab es je nach Bundesland sehr unterschiedliche Vorgaben dazu. Das sogenannte Bestellerprinzip, nach dem derjenige, der den Makler beauftragt, ihn auch vollständig zahlt, gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr. Die Hälfte zahlt der Verkäufer und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Makler die Zahlung des Verkäufers nachgewiesen hat.
Ab dem 23.12.2020 gibt es eine Formvorschrift für den Maklervertrag in Textform (z.B. E-Mail). Zudem sind folgende Konstellationen beim Kauf und Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Privatpersonen möglich:
• 1. Doppelprovision: Der Verkäufer vereinbart mit dem Makler einen Maklervertrag. In diesem gestattet der Verkäufer dem Makler auch für den potenziellen Käufer tätig zu werden. Kommt es zum Kaufvertrag, schickt der Makler an den Verkäufer und Käufer eine Provisionsrechnung zu gleichen Teilen.
• 2. Einseitige Interessenvertretung mit Provisionsteilung: Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll. Neu ist, dass der Verkäufer bis zu höchstens 50 Prozent der Provision auf den Käufer abwälzen darf. Wichtig: Der Käufer muss seinen Anteil erst begleichen, nachdem der Verkäufer die Zahlung seines Provisionsanteils nachgewiesen hat.
• 3. Einseitige Interessenvertretung ohne Provisionsteilung: Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei dieser nur die Interessen des Verkäufers vertritt. Die Courtage wird vom Auftraggeber vollständig übernommen.
• 4. Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Käufers: Der mögliche Käufer beauftragt einen Makler mit der Suche nach einem passenden Objekt. Kommt ein Kaufvertrag zustande, zahlt nur der Auftraggeber, also der Käufer die Provision. Wichtig: Es muss vorausgesetzt sein, dass dem Makler das Wunschobjekt nicht bereits vor Erhalt der Suchanfrage an die Hand gegeben wurde.
Immobilieninvestment in Eigentumswohnung: Andere Regeln bei Wohnteileigentum
Das neue Wohnungseigentumsgesetz vereinfacht die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage. So können jetzt Eigentumswohnungen barrierefrei oder einbruchsicher umgebaut, Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge oder Glasfaseranschluss gelegt werden. Umbaumaßnahmen können künftig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kosten sind dann jeweils von den Eigentümern zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Stimmen mehr als zwei Drittel zu, müssen künftig alle Eigentümer die Sanierungskosten tragen.
Neue Regeln für Immobilieninvestments in Altbauten
Seit dem 1. November 2020 gibt es eine einzige, einheitliche Rechtsgrundlage für die energetischen Anforderungen an Neu- und Altbauten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) löst Vorgängergesetze wie das Energieeinspargesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst, sind vor allem zwei Bestimmungen aus dem neuen Gesetz wichtig: Wer ein Haus oder eine Wohnung über einen Makler kauft, dann muss der Makler einen Energieausweis der Immobilie vorlegen. Das galt bisher nur für die Verkäufer.
Wer einen Altbau kauft, saniert meist erst einmal vor Einzug. Bevor energiesparende Maßnahmen wie Dämmung oder Fenstertausch in Auftrag gegeben werden, ist dazu jetzt ein Beratungsgespräch vorgeschrieben – zum Beispiel bei der Energieberatung der Verbraucherzentrale.
Finanzierung des Immobilieninvestments
Schaufensterangebote bei Banken oder im Internet sind noch lange keine verbindlichen Finanzierungsangebote für Immobilieninvestments: Die Angaben sind kein Finanzierungsangebot im Sinne der Verbraucherkreditrichtlinie, sondern dienen beispielhaft zur ersten Orientierung. Die Berechnung erfolgt auf Basis folgender Annahmen: Angestellter, anfängliche Tilgung 2%, 10 Jahre Sollzinsbindung, 0,77 % gebundener Sollzins, 0,773 % effektiver Jahreszins (basierend auf 200.000 Euro Nettodarlehensbetrag), keine Sondertilgung, kein Tilgungswechsel, Kaufobjekt selbstgenutzt, Effektivzins beinhaltet ggf. Die Monatsrate wird auf einen vollen Eurobetrag aufgerundet. Vertriebskosten, Beleihungsauslauf bezieht sich auf Kaufpreis. In Einzelfällen können die Annahmen abweichen, nähere Informationen sowie ein individuelles Kreditangebot erhältst du direkt bei Finanzierungsanbietern. Weitere Konditionsabweichungen können sich durch die Objekteinschätzung und Bonität des Kreditnehmers ergeben. Die Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständig- und Richtigkeit.
Mehrwertsteuer für Immobilieninvestments steigt wieder
Mit dem Jahreswechsel ist die vorübergehende Senkung der Mehrwertsteuer ausgelaufen. Seit dem 1. Januar beträgt der allgemeine Satz wieder 19 Prozent. Beim Hauskauf betrifft das die Maklergebühren oder Handwerkerkosten bei möglichen Renovierungsarbeiten.
Neues Wohneigentumsgesetz
Damit sollten sich alle befassen, die eine Eigentumswohnung kaufen wollen: Zum 1. Dezember trat eine Novelle des Wohneigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Dabei handelt es sich um die rechtliche Grundlage von Eigentümergemeinschaften. Die Gesetzesreform ist sehr umfassend. Für zukünftige Eigentümerinnen und Eigentümer einer Bestandswohnung ist vor allem folgende Neuregelung von Bedeutung: Über alle baulichen Änderungen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jetzt mit einfacher Mehrheit entscheiden. In der Vergangenheit scheiterten vor allem Modernisierungen an den unzureichenden Mehrheiten. Die Kosten tragen grundsätzlich diejenigen, die dafür gestimmt haben. Wenn aber der Beschluss mit Zweidrittelmehrheit gefasst wird, müssen alle Eigentümerinnen und Eigentümer zahlen.
Preisentwicklung in punkto Immobilieninvestment – wo lohnt sich der Kauf?
Trotz der Corona-Pandemie sind die Immobilienkaufpreise bis ins dritte Quartal 2020 gestiegen, und es spricht noch nichts für eine Trendwende im Jahr 2021. Immerhin hat sich der Preisanstieg in den sieben größten deutschen Städten verlangsamt, wenn auch auf hohem Niveau. Eine Immobilie als Kapitalanlage kann sich in mittleren Städten lohnen, im Umkreis der der Metropolen, etwa in Lüneburg oder Fürth bei Nürnberg, mit Renditen über dem Bundesdurchschnitt.
Veränderung des Mietspiegels – Auswirkungen auf Immobilieninvestments
Im September 2020 haben Bundesjustiz- und -Innenministerium einen gemeinsamen Entwurf für eine Reform des Mietspiegels vorgelegt. Es ist vorgesehen, dass sowohl Mieter als auch Vermieter verpflichtet werden, Auskünfte zur Datenerhebung für die Mietspiegel zu erteilen. Verstöße können dann auch mit einem Bußgeld geahndet werden. Der Entwurf sieht weiterhin vor, dass qualifizierte Mietspiegel spätestens alle fünf Jahre anstatt bisher nach vier Jahren neu erstellt werden. Ein Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegelrechts ist vom Bundeskabinett im Dezember 2020 beschlossen worden. Die Mietspiegelverordnung bedarf noch der Zustimmung des Bundesrates.
Umwandlungsverbot für bestimmte Mietwohnungen
Sie wollen 2021 Ihre Wohnung oder Haus verkaufen? Dann sollten Sie sich möglicherweise beeilen, bevor das Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft tritt. Die umstrittene Novelle des Baugesetzbuches sieht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bis Ende 2025 vor. Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 18.12.2020 zu dem Entwurf Stellung genommen und unter anderem eine bis 2025 befristete Umwandlungsbremse befürwortet.
Weniger Rendite bei Immobilieninvestments – Heizkostenbeteiligung?
Mit der Einführung der CO2-Bepreisung ab 2021 von zunächst 25 Euro pro Tonne werden allgemein die Heizkosten steigen. Mit dem Argument, dass Mieter auf diese Kosten nur bedingt Einfluss nehmen können, haben die SPD-geführten Ministerien eine Beteiligung der Vermietenden von mindestens 50 Prozent ins Gespräch gebracht. Eine solche begrenzte Umlage wäre nach dem Klimaschutzprogramm der Bundesregierung möglich. Darüber entschieden ist jedoch noch nicht.
Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen
Seit August 2019 können Privatleute, die in eine neu gebaute Wohnung kaufen und diese für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten, in den ersten vier Jahren nach Anschaffung bis zu fünf Prozent der Kosten steuerlich absetzen. Die Regelung gilt noch bis zum 31.12.2021. Voraussetzung ist aber, dass die Wohnung tatsächlich im Jahr der Fertigstellung erworben wird. Wenn Sie nach dem Jahreswechsel eine Wohnung erwerben, die schon 2020 fertig wurde, gilt sie im Sinne des Gesetzes nicht mehr als neu. Wird die Wohnung dagegen beispielsweise im Januar 2021 fertig, kommt die Abschreibung auch noch beim Kauf im Herbst des Jahres in Frage. Dabei gilt der Übergangstermin im Notarvertrag.
Lästig? Rauchmelderpflicht!
Ab dem 1.1.2021 gilt nun auch in Berlin und Brandenburg eine Rauchwarnmelderpflicht für Bestandsgebäude. Wer vermietet, ist für die Installation verantwortlich. In Brandenburg gilt dies auch für die Wartung. Nach diesen Änderungen gilt die Plicht für Rauchmeldegeräte im Hausbestand nun für alle Bundesländer außer Sachsen.